Общая собственность на земельные участки

В отличие от иных объектов общей собственности, конструктивно входящих в состав дома (здания), правовой режим земельного участка под нежилым зданием существенно отличается от режима земельного участка под многоквартирным домом. Правовой режим последнего регулируется жилищным кодексом, в то время как режим участка под нежилым зданием – ГК РФ и Земельным Кодексом РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее по тексту - ЗК РФ). Участок под многоквартирным домом безвозмездно переходит к собственникам квартир в собственность одновременно с самой квартирой. Участок же под нежилым зданием может вообще не включаться в общую собственность, а передаваться на ином праве. Согласно ст. 36 ЗК РФ, если здание находится на неделимом земельном участке и принадлежит на праве собственности нескольким лицам, то эти лица вправе обратиться с совместным заявлением о приобретении земельного участка в общую долевую собственность либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Доли при этом будут определены в зависимости от размера долей в праве собственности на здание.

На практике с реализацией предоставленного права возникают проблемы. Прежде всего, это связано с тем, что земельный участок должен быть приобретен на одном праве. У некоторых собственников помещений уже могут быть какие-либо права на данный земельный участок, и эти права могут быть различны. Лицо, у которого участок находится в собственности, не захочет приобретать его на праве аренды. В любом случае сособственникам помещений может быть сложно договориться о том, на каком праве приобрести земельный участок, а кто-то вообще может быть не заинтересован в приобретении этого земельного участка.

В связи с указанными сложностями такие совместные обращения на практике встречаются редко, и некоторые исследователи полагают, что необходимо внести изменения в данное правило, то есть разрешить регистрировать права собственности на землю по заявлению одного сособственника здания как общую собственность заявителя и муниципального образования. По мере того, как остальные сособственники будут обращаться с аналогичными заявлениями, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним будут вноситься соответствующие изменения. Пока же действует описанный выше, совершенно иной, механизм.

Что касается права распоряжения долей в праве собственности на земельный участок, в законе приведен закрытый перечень способов распоряжения долями: завещание доли, внесение доли в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, передача в доверительное управление, продажа или дарение другому участнику долевой собственности. Распоряжение иным способом невозможно без выделения земельного участка из общей собственности.

Назад к оглавлению статьи
Общие положения о праве общей собственности
Общее имущество собственников помещений дома, здания
Особенности распоряжения объектом общего имущества дома (здания)
Последствия производства неотделимых улучшений общего имущества
Выдел доли